การยึดที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมครอบไปถึงดอกผลนิตินัยของที่ดินนั้นด้วยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 304 วรรคสอง ค่าเช่าที่ดินที่จำเลยต้องชำระตามสัญญาเช่า ถือเป็นดอกผลนิตินัยของที่ดินที่ถูกยึด ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิในการเรียกค่าเช่าในงวดที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระและต้องรับไปซึ่งภาระตามสัญญาเช่าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาเช่นกัน

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 509 บัญญัติว่า การขายทอดตลาด แม้จะบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ก็ตาม แต่ก็มีผลเพียงทำให้ผู้สู้ราคาไม่อาจถอนคำสู้ราคาของตนได้เท่านั้นและเมื่อพิจารณาประกอบมาตรา 515 และมาตรา 516 ที่บัญญัติว่า ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสดเมื่อมีการขายบริบูรณ์ และถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาก็ให้เอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดซ้ำอีกครั้ง เมื่อในวันขายทอดตลาดที่ดินครั้งที่ 6 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้เคาะไม้ขายให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเสนอราคาสูงสุด และในวันเดียวกันผู้ซื้อทรัพย์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดีกับได้วางเงินมัดจำชำระค่าที่ดินบางส่วน และในเวลาต่อมาประมาณเกือบหนึ่งเดือนผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระส่วนที่เหลือ การทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ชำระส่วนที่เหลือ

การซื้อที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 456 แห่ง ป.พ.พ. เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ ผู้ซื้อทรัพย์จึงเพียงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาผู้ซื้อทรัพย์ขอรับเงินค่าที่ดินบางส่วนคืนจากเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงเป็นการที่ผู้ซื้อทรัพย์ยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ การซื้อขายที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาถึงกำหนดชำระค่าเช่าที่ดินดังกล่าวงวดที่ 5 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ถ. จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่างวดที่ 5 และงวดต่อ ๆ ไปตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวได้จนกว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว

โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่า (ค่าตอบแทน) จนถึงวันฟ้องเป็นเงินจำนวน 12,543,664 บาทและดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 12,500,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์ที่ 1, ที่ 2 และที่ 4 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่จำนวน 12,543,664 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 12,500,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2547) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จและให้จำเลยชำระค่าเช่างวดต่อไปแก่โจทก์ทั้งสี่จนกว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมนางแถม เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 827 ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2536 จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากนางแถมโดยจดทะเบียนการเช่า มีกำหนด 30 ปี แบ่งค่าเช่าเป็น 10 งวด จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่นางแถมแล้ว 4 งวด ต่อมาปี 2538 จำเลยเป็นโจทก์ยื่นฟ้องนางแถมเรียกค่าเสียหายกล่าวอ้างว่า นางแถมผิดสัญญาเช่าโดยส่งมอบที่ดินไม่ครบตามจำนวนที่ตกลง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี นางแถมถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2541 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งโจทก์ทั้งสี่เป็นผู้จัดการมรดกของนางแถม วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2542 โจทก์ทั้งสี่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นชื่อของตนในฐานะผู้จัดการมรดก วันที่ 23 พฤษภาคม 2543 ผู้แทนของจำเลยนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดในคดีที่จำเลยเป็นฝ่ายชนะนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น เจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำที่ดินออกขายทอดตลาด บริษัทเอส เอ็ม อี 2000 เทรดดิ้ง จำกัด เป็นผู้เสนอราคาสูงสุด 35,000,000 บาท ทายาทของนางแถมคัดค้านราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีพิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นราคาที่เหมาะสมจึงอนุญาตให้ขายทอดตลาด โจทก์ทั้งสี่เห็นว่าการขายทอดตลาดไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากราคาที่ดินที่ขายได้ต่ำกว่าความเป็นจริง จึงยื่นคำร้องคัดค้านการขายทอดตลาดต่อศาลชั้นต้นและแจ้งขอให้สำนักงานที่ดินระงับการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ วันที่ 11 ธันวาคม 2545 ผู้ซื้อทรัพย์ยื่นคำร้องขอรับเงินค่าที่ดินคืนจำนวน 33,075,000 บาท จากเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อรอคดีที่โจทก์ทั้งสี่ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดถึงที่สุดก่อน ต่อมาทนายโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2547 ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ดินงวดที่ 5 จำนวน 12,500,000 บาทซึ่งถึงกำหนดชำระวันที่ 31 มกราคม 2547 ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน แต่จำเลยแจ้งว่าไม่สามารถชำระให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ เนื่องจากได้ชำระค่าเช่าให้แก่บริษัทเอส เอ็ม อี 200 เทรดดิ้ง จำกัด ผู้ซื้อทรัพย์ จากการขายทอดตลาดแล้ว

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ถึงกำหนดชำระในงวดที่ 5 และงวดต่อ ๆ ไปให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน หรือไม่ เห็นว่า การยึดที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมครอบไปถึงดอกผลนิตินัยของที่ดินนั้นด้วย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 304 วรรคสอง ค่าเช่าที่ดินที่จำเลยต้องชำระตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ถือเป็นดอกผลนิตินัยของที่ดินที่ถูกยึด ดังนี้ เมื่อมีการขายทอดตลาดที่ดินที่ถูกยึด ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิในการเรียกค่าเช่าในงวดที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ และต้องรับไปซึ่งภาระตามสัญญาเช่าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาเช่นกัน แต่อย่างไรก็ดีแม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 509 บัญญัติว่า การขายทอดตลาด แม้จะบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ก็ตาม แต่ก็มีผลเพียงทำให้ผู้สู้ราคาไม่อาจถอนคำสู้ราคาของตนได้เท่านั้น และเมื่อพิจารณาประกอบมาตรา 515 ได้บัญญัติให้ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสดเมื่อมีการขายบริบูรณ์ และในมาตรา 516 ยังได้บัญญัติต่อไปว่า ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาก็ให้เอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดซ้ำอีก หากได้เงินจำนวนสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายทอดตลาดชั้นเดิม ผู้สู้ราคาเดิมคนนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาด ดังนั้นการที่เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2545 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 827 ครั้งที่ 6 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้เคาะไม้ขายให้แก่บริษัท เอส เอ็ม อี 2000 เทรดดิ้ง จำกัด ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเสนอราคาสูงสุดเป็นเงิน 35,000,000 บาท วันเดียวกันผู้ซื้อทรัพย์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดี กับได้วางเงินมัดจำชำระค่าที่ดินบางส่วน และต่อมาผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระส่วนที่เหลือในวันที่ 9 ธันวาคม 2545 การขายทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ 9 ธันวาคม 2545 แต่การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อทรัพย์จึงเพียงอยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงยังคงเป็นของกองมรดกนางแถม ทั้งเมื่อต่อมาวันที่ 11 ธันวาคม 2545 ผู้ซื้อทรัพย์ขอรับเงินค่าที่ดินบางส่วนคืนจากเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงเป็นการที่ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ การซื้อขายที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 827 จึงยังคงเป็นของกองมรดกนางแถม เมื่อต่อมาถึงกำหนดชำระค่าเช่าที่ดินดังกล่าวงวดที่ 5 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางแถมจึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่างวดที่ 5 และงวดต่อ ๆ ไปตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวได้จนกว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ